La location saisonnière séduit de nombreux propriétaires attirés par les revenus complémentaires qu’elle génère. Toutefois, cette activité est strictement encadrée par la loi et nécessite de respecter des règles précises pour éviter les sanctions. Que vous possédiez un appartement en ville ou une maison de vacances, voici ce que vous devez impérativement savoir avant de vous lancer.
La définition légale de la location saisonnière
La location meublée de courte durée désigne la mise à disposition d’un logement meublé à une clientèle de passage pour une durée maximale de 90 jours consécutifs par an et par locataire. Le bien doit être équipé de tous les meubles et équipements nécessaires à un séjour confortable : literie, électroménager, vaisselle et ustensiles de cuisine.
Cette forme de location se distingue de la location meublée classique par sa durée limitée et son caractère touristique. Elle concerne aussi bien les résidences principales que les résidences secondaires, mais les obligations diffèrent selon le statut du bien.
Les autorisations préalables obligatoires
Dans les communes de plus de 200 000 habitants et en région parisienne, louer sa résidence principale impose une déclaration en mairie. Vous recevrez un numéro d’enregistrement qui doit obligatoirement apparaître sur toutes vos annonces, sous peine d’une amende de 10 000 euros.
Pour une résidence secondaire, les règles sont encore plus strictes. Dans les zones tendues, vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage délivrée par la mairie. Cette procédure vise à lutter contre la pénurie de logements permanents. Sans cette autorisation, vous risquez une amende pouvant atteindre 50 000 euros et la suspension de votre activité.
Certaines copropriétés interdisent ou limitent la location saisonnière dans leur règlement. Vérifiez impérativement ce document avant de commencer votre activité, car les sanctions peuvent être lourdes, incluant la cessation forcée de la location. Cliquez ici pour obtenir des informations supplémentaires.
Le régime fiscal à respecter
Les revenus de location saisonnière doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non en revenus fonciers. Deux régimes fiscaux s’offrent à vous selon vos recettes annuelles.
Le régime micro-BIC s’applique automatiquement si vos revenus n’excèdent pas 77 700 euros par an pour les meublés de tourisme classés, ou 15 000 euros pour les autres. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 71% ou 50% selon le cas, sans justificatif de charges.
Au-delà de ces seuils, le régime réel devient obligatoire. Il vous permet de déduire l’ensemble de vos charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux, assurances, charges de copropriété, amortissement du bien et des meubles. Ce régime est souvent plus avantageux pour les propriétés générant des revenus importants.
Les obligations déclaratives locales
De nombreuses communes touristiques ont instauré une taxe de séjour que vous devez collecter auprès de vos locataires et reverser à la collectivité. Le montant varie selon la localisation et la classification du logement, allant généralement de 0,20 à 4 euros par personne et par nuit.
Certaines villes imposent également une limitation du nombre de jours de location. À Paris par exemple, vous ne pouvez louer votre résidence principale que 120 jours maximum par an. Un système de télédéclaration permet à la mairie de contrôler le respect de cette limite.
Les plateformes de réservation comme Airbnb ou Booking sont tenues de transmettre aux autorités fiscales les revenus que vous percevez. La fraude devient donc de plus en plus difficile et les contrôles se multiplient.
Les règles de voisinage et d’assurance
Le respect du règlement de copropriété est primordial. Les nuisances liées à la location saisonnière (va-et-vient, bruit, utilisation des parties communes) peuvent créer des tensions avec les voisins et entraîner des poursuites judiciaires.
Votre assurance habitation classique ne couvre généralement pas la location saisonnière. Vous devez souscrire une garantie spécifique ou une extension de contrat pour être protégé en cas de sinistre ou de dommages causés par vos locataires. L’absence d’assurance adaptée peut avoir des conséquences financières désastreuses.
Les sanctions en cas de non-respect
Les autorités renforcent les contrôles et les sanctions se sont considérablement alourdies ces dernières années. Une location sans déclaration ou sans autorisation expose à des amendes importantes et à l’obligation de rembourser les revenus perçus illégalement.
En cas de fraude fiscale avérée, les pénalités peuvent atteindre 80% des sommes dues, auxquelles s’ajoutent les intérêts de retard. La location saisonnière doit donc être exercée en toute transparence pour garantir sa pérennité et sa rentabilité.