Dans la vie d’un propriétaire, il arrive un moment où l’on souhaite vendre son logement pour en acheter un autre, plus grand, mieux situé ou mieux adapté. Le timing est souvent délicat : comment financer un nouvel achat alors que l’ancien bien n’est pas encore vendu ? La solution la plus courante est le prêt relais, un crédit immobilier spécifique conçu pour combler cette période de transition. Mais comment fonctionne-t-il exactement, et à qui s’adresse-t-il ? Plongeons dans le détail de ce produit financier.
Le principe de base : une avance sur la future vente
Un prêt relais est un crédit à court terme qui vous permet de débloquer des fonds pour acheter un nouveau bien, en prenant comme garantie le logement que vous êtes en train de vendre.
Le mécanisme en deux temps
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La phase de prêt : La banque vous prête une somme correspondant généralement à 50% à 80% de la valeur estimée de votre bien actuel (l’expertise est obligatoire). Vous utilisez cet argent, complété par votre apport personnel si nécessaire, pour acheter votre nouvelle résidence.
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Le remboursement : Vous ne remboursez généralement pas le capital pendant la durée du prêt. Vous ne payez que les intérêts, mensuellement ou trimestriellement. Le capital est remboursé in fine (en une seule fois) dès que votre ancien bien est vendu, avec le produit de la vente.
C’est une avance de trésorerie qui vous donne la liberté d’acheter avant d’avoir vendu, sans être soumis à la pression du calendrier.
Les conditions d’obtention et le public visé
Le prêt relais n’est pas accordé à tout le monde. Les banques sont exigeantes, car le risque est de voir le bien invendu à l’échéance.
Le profil type de l’emprunteur
Ce produit s’adresse principalement aux propriétaires qui :
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Veulent changer de résidence principale (c’est le cas le plus fréquent).
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Sont des investisseurs souhaitant vendre un bien locatif pour en racheter un autre.
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Doivent lever une option d’achat sur un bien et n’ont pas encore vendu le leur.
Les critères d’éligibilité
La banque va analyser plusieurs éléments :
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La valeur de vente estimée de votre bien actuel : Elle doit être réaliste et permettre de rembourser facilement le prêt.
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Votre solvabilité : Même si vous ne remboursez pas le capital, la banque vérifie que vous pouvez supporter le paiement des intérêts et les éventuels découverts.
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Le nouvel achat : La banque s’assurera que le projet est sérieux (compromis de vente signé). En apprendre davantage en cliquant ici.
Les caractéristiques financières du prêt relais
Comprendre les coûts et les durées est essentiel pour évaluer la pertinence de cette solution.
La durée, limitée mais renouvelable
Un prêt relais est un crédit court. Sa durée est généralement de 12 à 24 mois. Il est souvent possible de demander une prolongation de 6 ou 12 mois, mais celle-ci n’est pas automatique et peut entraîner une majoration du taux d’intérêt.
Le taux d’intérêt
Le taux d’un prêt relais est plus élevé que celui d’un crédit immobilier classique. Il se situe souvent entre 2,5% et 4% (hors assurance). Il est important de le comparer au coût d’un double crédit (garder l’ancien prêt + souscrire un nouveau) ou d’une location en attendant la vente.
Les frais annexes
N’oubliez pas de prendre en compte :
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Les frais de dossier de la banque.
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Les frais d’hypothèque ou de nantissement sur le bien vendu, qui constituent la garantie pour la banque.
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Les frais de mainlevée de cette hypothèque une fois le prêt remboursé.
Les avantages et les inconvénients à peser
Comme tout produit financier, le prêt relais a ses forces et ses faiblesses.
Les avantages majeurs
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Liberté et sérénité : Vous pouvez acheter votre nouveau bien au bon moment, sans être contraint par la vente de l’ancien. Vous évitez un double déménagement ou une location transitoire.
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Négociation renforcée : En étant acheteur « sans condition de vente », vous êtes en position de force pour négocier le prix du bien que vous convoitez.
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Période de remboursement allégée : Le paiement des seuls intérêts est moins lourd à supporter qu’un remboursement de capital.
Les risques principaux
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Le risque de non-vente : C’est le principal danger. Si votre bien n’est pas vendu à l’échéance du prêt, la banque peut exiger le remboursement immédiat du capital. Vous vous retrouvez alors avec deux crédits sur les bras.
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Le coût : Les intérêts, même s’ils ne portent que sur une courte durée, représentent un coût certain. Si la vente tarde, la facture s’alourdit.
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La double charge : Si l’ancien prêt n’est pas soldé, vous devrez peut-être assumer temporairement deux mensualités de crédit (les intérêts du relais + l’ancienne mensualité).
une solution stratégique à utiliser avec prudence
Le prêt relais est un outil extrêmement utile qui permet de fluidifier un projet immobilier en désynchronisant l’achat et la vente. Il offre une précieuse souplesse.
Cependant, c’est un produit qui nécessite une évaluation rigoureuse des risques. Avant de vous engager, assurez-vous que le prix de vente estimé de votre bien est réaliste et que le marché est porteur dans votre secteur. Ayez également un plan B (épargne de précaution, possibilité de location) en cas de vente qui traîne.
Utilisé à bon escient, le prêt relais est le levier qui vous permettra de concrétiser sereinement votre projet de mobilité ascendante. C’est un pari sur l’avenir, qui se prépare avec une analyse fine du présent.